Доля свободных складских помещений остается рекордно низкой

Столичный рынок складской недвижимости перегрет, пишет «Коммерсантъ». Годовой объем ввода складских помещений может оказаться рекордным. При этом уровень вакантности складских помещений остается низким, поэтому основная доля спроса приходится на строящиеся объекты.

По данным Knight Frank, объем ввода складов в Московском регионе к концу года может составить 1,1 млн кв. м. Это рекордный показатель, зафиксированный с 2014 года. При этом в Московском регионе вакантны всего 101 тыс. кв. м из 16,53 млн кв. м складских площадей. Уровень вакантности сейчас не превышает 0,6%.

Старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости компании CBRE Антон Алябьев ожидает, что в этом году в Москве будет построено 1,5 млн кв. м складов, при этом объем поглощения  достигнет 2 млн кв. м. Уровень вакантности может сократиться до рекордно низкого уровня 0,5%. В компании JLL отмечают, что спрос на складские помещения формируют в основном крупные сетевые ритейлеры.

Аналитики Knight Frank подсчитали, что 51% складов, построенных в 2021 году, спекулятивные. Еще 24% складских помещений были построены под конкретного заказчика, по схеме built-to-suit. По словам руководителя департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константина Фомиченко, из-за низкого уровня вакантности основная доля спроса арендаторов сейчас приходится на строящиеся объекты. К моменту ввода в спекулятивных складах в среднем свободно всего 2% площадей.

Партнер ILM Андрей Лукашев отмечает, что рост себестоимости строительства создает риски для застройщиков, реализующих такие проекты. Кроме того, при кредитовании спекулятивных проект��в банки требуют в залог дополнительные активы. В 2019 году строительство «коробки» обходилось в среднем в 24 тыс. рублей за 1 кв. м. В 2020 году средняя цена «квадрата» выросла до 30 тыс. рублей, в 2021 году стоимость строительства 1 кв. м составляет  40–45 тыс. рублей. Из-за роста себестоимости строительства могут вырасти ставки аренды. Инвесторы стремятся сохранить доходность 15%, поэтому средняя ставка аренды может увеличиться до 5,5 тысячи рублей за 1 кв. м. Это приведет к охлаждению рынка.