Что ремонтировать: делаем ревизию

Содержание

Девять карточек, объясняющих, как узнать, что дому нужен ремонт, как поставить диагноз по трещинам и почему надо проверять кровлю после каждого ливня

Дом может простоять сто лет и даже больше, если за ним ухаживать и вовремя делать ремонт. Мы подготовили карточки, которые объясняют, сколько времени служат разные элементы дома, как правильно оценивать его состояние и какие признаки говорят о том, что настало время делать.

 

Что ремонтировать: делаем ревизию

Содержание

  • Когда время делать ремонт: как оценить состояние дома по ГОСТам и СП
  • Сколько раз надо ремонтировать дом за его жизнь
  • Как определить состояние дома по трещинам на стене
  • Какие дефекты могут быть у фундамента
  • Как правильно делать осмотр кровли

По каким нормативам оценивается состояние дома? На какой стадии дом считается хорошим, а на какой – уже не подлежащим реконструкции?

Техническое состояние дома делится на три категории по ГОСТ Р 53778-2010 “Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния”: работоспособное, ограниченно-работоспособное и аварийное. Более подробная классификация приведена в СП 13-102-2003 “Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений”:

  1. Исправное состояние – нет дефектов и повреждений, которые влияют на эксплуатационную пригодность или снижают несущую способность.
  2. Работоспособное состояние – некоторые параметры не соответствуют требованиям проекта, но это не нарушает работоспособность и не влияет на несущую способность конструкции.
  3. Ограниченно работоспособное – несущая способность конструкции снижена, но если контролировать ее состояние, то можно продолжать эксплуатацию – опасности, что дом внезапно рухнет, нет.
  4. Недопустимое – в таком здании опасно жить,  срочно требуются усиление конструкций и страховочные мероприятия.
  5. Аварийное – несущая способность исчерпана, есть опасность обрушения, нужны срочные противоаварийные мероприятия.

А эти документы оценивают состояние отделочных покрытий?

Нет, они определяют только состояние несущих, самонесущих и ограждающих конструкций. Для отделочных покрытий определяют моральный и физический износы. Если эти значения велики, покрытия меняют.

Сколько лет может прослужить дом и сколько раз за его жизнь нужно делать ремонт?

Согласно действующим СНиПам, для жилых зданий ориентироваться нужно на следующие показатели:

  • Дома на бетонном фундаменте с кирпичными стенами, или стенами из бетонных блоков с деревянными перекрытиями и деревянными лестницами могут простоять сто лет. Обычный, так называемый текущий ремонт нужно будет деть раз в три года, выборочный капитальный ремонт (когда капитально ремонтируются какие-то отдельные системы или элементы дома) – раз в шесть лет, а полный капитальный ремонт нужен каждые 24 года.
  • Деревянные дома на бетонном фундаменте с деревянными перекрытиями менее долговечные, планируемый срок их службы 50 лет, обычный ремонт делается так же, раз в три года, выборочный капитальный раз в шесть, и каждые 18 лет нужно будет капитально ремонтировать все конструкции дома.
  • Каркасные, сборно-щитовые дома и т.п. строят в среднем на 30 лет, и ухода за ними нужно больше: текущий ремонт каждые два года, капитальный ремонт отдельных элементов – каждые шесть лет, и полный капитальный ремонт – каждые 15 лет.

Сколько лет в среднем должны прослужить разные элементы жилого дома до капитального ремонта?

Что ремонтировать: делаем ревизию

Минимальные сроки эксплуатации до проведения капитального ремонта определяет ВСН 58-88(р). Это большой документ, в котором прописаны сроки вообще всех элементов дома, вплоть до унитазов и полотенцесушителей.  Мы остановимся на самых основных.

  • Фундаменты без ремонта могут прослужить 60 лет (свайные), а ленточные в среднем 50;
  • Кирпичные стены 40-50 лет, деревянные 30 лет, из газо- и других блоков столько же, каркасные и сборно-щитовые; тоже.
  • Перекрытия от 60 до 80 лет, в зависимости от материала: конструкции из железобетона гораздо долговечнее деревянных;
  • Полы от 20 (ДВП) до 60 лет (керамическая плитка по бетону и дубовый бетон). Разные виды дощатых полов живут без ремонта до трех десятков лет;
  • Про кровлю можно забыть на 60 лет (если это правильно смонтированная качественная керамическая черепица). Кровля из шифера при должном уходе прослужит 30 лет, из оцинкованной стали – 15 лет.

По каким признакам можно понять, делать ли ремонт фундамента?

Вот эти признаки:

  • трещины на стенах и цоколе;  
  • окна и двери плохо открываются, намечается перекашивание;
  • дом частично или полностью оседает.
Что ремонтировать: делаем ревизию

При осмотре могут быть выявлены и дефекты самих фундаментов: просадки, трещины, отслоение или разрушение защитного слоя, коррозия арматуры и бетона.

Что ремонтировать: делаем ревизию
Игорь3 Участник FORUMHOUSE

Есть несколько причин разрушения бетона (фундамента).

Низкое качество бетона;
Доливка воды в бетон;
Замерзание бетона;
Фундамент не рассчитан на нагрузку;
Замерзание капиллярной воды;
Бетон высох, не набрав достаточной прочности.

Что ремонтировать: делаем ревизию

    На FORUMHOUSE есть замечательная тема: Отремонтировать рассыпающийся фундамент легко, где наглядно показан один из вариантов ремонта.

    Всегда ли трещины на стенах – свидетельство проблем с фундаментом? 
     

    Что ремонтировать: делаем ревизию

    Нет, не всегда. В принципе, по внешнему виду трещины можно поставить дому достаточно точный диагноз.

    • Трещина расширяется от основания к верху: под местом, где образовалась эта трещина, почти наверняка просел фундамент;
    • Трещина сверху узкая, а расширяется ближе к основанию: перекрытие слишком сильно давит на стены;
    • По стенам пошли вертикальные трещины: фундамент расположен выше уровня промерзания грунтовых вод, и весеннее вспучивание грунта шатает его вверх-вниз;
    • Стена треснула по диагонали: фундамент просаживается неравномерно, под какой-то его частью пустоты. Второй вариант – под фундаментом по его периметру у грунта разная несущая способность;
    • Все диагональные трещины идут в одном направлении: просел один угол дома;
    • Все диагональные трещины идут в разных направлениях: фундамент неравномерно просел в нескольких местах;
    • Над окном образовались горизонтальные трещины: деформировалось наоконное перекрытие;
    • По кирпичной стене пошли горизонтальные трещины, которые немного загибаются дугой: стены не выдерживают тяжести перекрытий;
    • Вертикальные трещины между домом и пристройкой: нет деформационного шва между этими элементами.

    А что делать с этими трещинами? Их можно заделать? Стоит ли делать ремонт стен?

    Первым делом нужно выяснить, остановилась деформация стен, или еще продолжается. Как это сделать: очистить от штукатурки и промыть небольшой участок стены вокруг части трещины и наклеить поперек трещины бумажную ленту. Лента должна быть приклеена плотно, чем плотнее, тем более точные данные вы получите в результате своего теста.

    Если через три недели лента осталась целой, стены больше не растрескиваются, деформационный процесс остановился и трещины можно смело заделывать. Если нет, нужно искать точную причину и устранять ее.

    Что ремонтировать: делаем ревизию
    ась асьУчастник FORUMHOUSE

    Практически все дома дают микротрещины, они могут появиться и через 5 лет. Главное, чтобы не пошла трещина по цоколю, это будет означать, что фундамент с нарушениями.

    Как вовремя заметить, что кровля начала течь, пока не случилось никаких непоправимых последствий?  

    Потому что протечки начинаются с маленьких капелек. Пока их не обнаружили, они могут промочить стропила, изоляцию и потолок. Поэтому специалисты рекомендуют осматривать состояние крыши два раза в год, весной и осенью и дополнительно – после каждого ливня! Плесень и влага на чердачных перекрытиях, влажные пятна на внутренней стороне кровли, намокшая изоляция – верные признаки протечки.

    Кстати, причиной протечек чаще бывает не низкое качество кровельного материала, а неправильный монтаж. Проверьте примыкания вокруг труб, мансардных элементов – если выявлены дефекты, немедленно их устраните.

    На что еще надо обращать внимание при осмотре кровли?

    • На пятна другого цвета на битумной черепице – скорее всего, это повреждения гранулированной посыпки;
    • Кровельный материал (особенно шифер!) потрескался. Нужно как можно скорее заменить поврежденные участки.
    • В водостоке оказались части кровельного материала. Обычно это говорит о серьезных разрушениях, скорее всего, кровлю придется полностью менять.
    • Солнечные лучи на чердаке без окон. Плохо дело – крыша прохудилась, вслед за солнцем придут дождь, снег и ветер, ожидайте.
    • Крыша просела. Это говорит об очень серьезных проблемах со стропилами и обрешеткой или с фундаментом.

    Почитайте наши статьи: в одной показаны три примера удачной реконструкции недостроя, в другой собраны 10 лучших примеров реконструкции старых домов: «До» и «После». Ветхие дома стали комфортабельными коттеджами!  Обратите внимание на тему нашего форума  Оценка приобретаемого дома под реконструкцию: здесь можно выложить фото дома, который вы планируете купить и получить рекомендации профессионалов. Просмотрите наше видео, в котором показана  реконструкция классического дома в современный коттедж с мотивами старой Англии.

    Что ремонтировать: делаем ревизию
    Подписывайтесь на наш Telegram канал
    Источник ссылка
    Вам будет интересно

    Лучшие статьи о строительстве у вас на почте!

    Рассылка один раз в неделю

    Thank you for subscribing.

    Something went wrong.

    Лучшие статьи о строительстве у вас на почте!

    Рассылка один раз в неделю

    Thank you for subscribing.

    Something went wrong.